澳洲政府对于“外籍人士”的划分是非常细致的，可以简单理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。

• 非澳洲常住居民的自然人；
• 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；
• 由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；
• 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
• 由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

• 该人士在过去的十二个月内实际居住在澳洲的时间达到200 天或以上。
• 此外，《澳洲海外投资政策》将“临时居民”定义为居住在澳洲并且符合以下条件的人士：
• 持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证（无论签证的剩余有效期为多长时间）；
• 已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。

对澳洲房产投资稍有了解的人，大都听说过“外国人在澳洲不能买二手房、只能买新房子”。准确的描述应该是：普通非常住外籍人士不可以购买澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在获得FIRB批准后，是可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

• 澳洲全新住宅的定义

• 以下情况下，外籍人士可在澳洲购买二手房

1. 由外籍人士运营的大型规模的公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买已建成住宅（二手房）。不过，需提出申请，通常这类申请在批准时会有附加条件，即公司在预计此物业将空置六个月或以上时，需将此物业出售；
    
2. 非常住外籍人士亦可以购买已建成住宅（二手房），但前提是要对该建成住宅进行改建(即拆毁现有住房并且建造新住房)，并需要提出申请。申请时提出的改建提案必须增加澳洲的住房存量(例如：拆毁一个现有住房，然偶建造两个或以上住房)，或者改建提案可以表明现有住房已经废弃或者不适合居住。通常此类申请可获得批准。申请获得批准时通常附有一定条件。

• FIRB的政策解读

• FIRB审批时间

• 相关建议

我们经常听到全新住宅不需要去申请FIRB的批准，这是因为开发商已经事先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，以便于卖给外国投资者。具体而言，FIRB可能批准该楼盘的50%可以卖给外国投资者，当外国投资者购买时，无需再向FIRB申请，开发商将FIRB批准其向外籍人士售楼的文件附加在购房合同内即可，这一点您的购房律师可以帮忙把关。

• 从已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商购买的全新住宅；
• 让您(以及任何相关人)可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益；
• 综合旅游度假村的某些住宅房地产；
• 按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益；或者
• 从澳洲的政府(联邦政府，州、领地政府或地方政府)处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。

综上所述，外籍人士只需向FIRB递交购房申请，便完全可以在澳洲购买全新住宅。而澳洲政府对于外籍人士在澳购房的所谓限制多是出于对国家利益整体的考量，因而才设置了审查批准这一流程，并非真的要限制外籍人士在澳洲的投资和购房。相反，澳洲政府是非常欢迎外籍人士投资澳洲房产的，从各州政府对购房优惠/补贴政策可见一斑。